Na hora de organizar o patrimônio da família, muitos brasileiros optam por doar um imóvel ainda em vida, mas com uma condição especial: o usufruto. Essa estratégia permite que os pais, por exemplo, transfiram a escritura para os filhos, mas continuem morando ou recebendo o aluguel do local até o fim da vida.
Apesar de ser uma prática comum para agilizar a herança e evitar brigas futuras, a declaração do Imposto de Renda 2026 exige atenção redobrada nesses casos. Como a propriedade agora está “dividida” entre quem é o dono no papel e quem tem o direito de usar, a Receita Federal quer saber exatamente onde cada um se encaixa.
O erro mais frequente é achar que, por ser uma doação familiar, não é preciso detalhar os valores ou que basta um dos lados informar. Na verdade, tanto quem doa quanto quem recebe o bem precisa preencher fichas específicas para que as informações batam durante o cruzamento de dados do Leão.
Se você passou por esse processo no último ano, saiba que a clareza nas informações é o que vai garantir que sua declaração passe direto pela análise oficial. O segredo está em saber separar o que é a nua-propriedade do que é o direito de uso real do imóvel.
Abaixo, explicamos como cada parte deve se comportar na frente do computador na hora de prestar contas ao governo, garantindo que o planejamento familiar não vire uma dor de cabeça tributária.
O que o doador precisa informar ao fisco
Quem doa o imóvel, mas mantém o direito de morar nele (o usufrutuário), deve primeiro dar baixa na propriedade integral. Na ficha de Bens e Direitos, é necessário informar que o imóvel foi doado, detalhando o CPF de quem recebeu e mencionando a cláusula de usufruto.
O valor do bem na declaração de quem doa deve ser zerado no campo referente ao ano de 2025. Se houver ganho de capital na transação — ou seja, se o imóvel foi doado por um valor maior do que o que constava na declaração antiga —, pode haver a incidência de impostos que precisam ter sido pagos anteriormente.
Além disso, o doador deve abrir um novo item na mesma ficha de Bens e Direitos com o código específico para usufruto. Nesse campo, o valor costuma ser declarado como “zero”, já que o direito de uso geralmente não tem um custo de aquisição separado, mas a descrição precisa ser rica em detalhes sobre o acordo feito em cartório.
Como deve declarar quem recebeu o imóvel
Para quem recebeu o bem, a regra é diferente. Essa pessoa passa a ser o “nu-proprietário”. Na ficha de Bens e Direitos, ela deve cadastrar o imóvel utilizando o código correspondente (casa, apartamento ou terreno) e explicar na descrição que a propriedade possui reserva de usufruto para terceiros.
No campo de valor, deve constar quanto o imóvel valia no momento da doação. É crucial que esse número seja idêntico ao informado por quem doou, para evitar divergências que levam direto para a malha fina.
Além de listar o imóvel como um bem, quem recebe precisa informar o valor total da doação na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Isso serve para justificar o aumento no patrimônio de um ano para o outro, mostrando que o dinheiro (ou o bem) veio de uma doação legalizada e não de uma renda não declarada.
Atenção aos impostos estaduais e aluguéis
Um ponto que muita gente esquece é o ITCMD, que é o imposto estadual sobre doações. A Receita Federal não cobra esse tributo, mas ela avisa as Secretarias da Fazenda dos estados sobre as movimentações declaradas. Por isso, certifique-se de que o imposto estadual foi pago corretamente no momento da escritura.
Outra dúvida comum surge quando o imóvel doado está alugado. Se o doador ficou com o usufruto, é ele quem deve declarar o recebimento dos aluguéis e pagar o imposto de renda mensal sobre esses valores, se ultrapassarem a faixa de isenção. O dono no papel não declara essa renda, pois não tem o direito financeiro sobre ela.
Seguir esses passos ajuda a manter a transparência e protege o patrimônio da família contra multas pesadas. Organizar os documentos do cartório antes de começar a preencher o programa do IR é a melhor forma de garantir que nenhum detalhe importante fique de fora da descrição dos bens.
